Vender uma casa e mudar de habitação pode ter impactos relevantes no IRS. Nos últimos tempos, o legislador ajustou regras para reduzir efeitos fiscais em dois cenários muito comuns na vida dos contribuintes: a) quando se vende uma habitação própria e permanente (HPP) e se pretende reinvestir o valor; e b) o cenário de IRS senhorio e inquilino, quando alguém passa a ser, ao mesmo tempo, senhorio (por dar de arrendamento a antiga HPP) e inquilino (por a nova HPP ser arrendada).
O essencial é conhecer os requisitos e garantir que ficam cumpridos também os formalismos exigidos pela AT, particularmente no portal das finanças.
Reinvestimento de Mais-Valias e Habitação Permanente
Comecemos pelo reinvestimento de mais-valias. Aqui o ponto central continua a ser a prova de que o imóvel vendido era efetivamente a habitação permanente, o que se demonstra, em regra, pelo domicílio fiscal, exigindo-se que o imóvel tenha sido HPP por pelo menos 12 meses (contados de forma diferente quando o reinvestimento ocorre antes da venda).
Porém, em certos casos excecionais, o legislador admite que a venda do imóvel aconteça antes de esgotar o prazo mínimo de 12 meses sem perder o direito a beneficiar do regime, nomeadamente quando a mudança de habitação resulte de razões objetivas, como uma alteração relevante do agregado (gerada por divórcio ou separação, casamento ou constituição de uma situação de união de facto, nascimento/aumento de dependentes).
Relembramos que desde setembro de 2024, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, que revogou a alínea f) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, é permitido ao contribuinte beneficiar do regime de reinvestimento sem ser prejudicado pelo facto de ter recorrido ao mesmo no próprio ano ou nos três anos precedentes.
👉 Para saber mais detalhes sobre a venda de casas, leia o nosso artigo sobre tributação de mais-valias para residentes e não residentes.
Regras de IRS Senhorio e Inquilino: Como Abater Rendas
Já no segundo cenário (o contribuinte passa a ser simultaneamente senhorio e inquilino), destaca-se a possibilidade de, em situações tipificadas, abater rendas pagas pelo próprio (na sua nova habitação) aos rendimentos prediais brutos obtidos com o arrendamento habitacional (categoria F).
Este mecanismo é especialmente útil quando a antiga HPP é arrendada e o contribuinte passa a residir em imóvel arrendado a mais de 100 km. Para funcionar, há que atender a requisitos cumulativos: o imóvel arrendado que gera rendas deve ter sido HPP por 12 meses (ou seja, corresponder ao anterior domicílio fiscal), tem de existir a mudança de HPP para distância superior a 100 km, devendo ainda ambos os contratos de arrendamento estar registados no Portal das Finanças.
Portal das Finanças: Prazos e Validação
Vale relembrar que para que este benefício seja efetivamente aproveitado, é igualmente crucial garantir que as rendas estão corretamente comunicadas à AT.
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Do lado do senhorio: Isso passa, em regra, pela emissão dos recibos eletrónicos de renda, assegurando que o rendimento predial fica corretamente refletido e declarável.
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Do lado do inquilino: Essa comunicação é igualmente determinante para que as rendas fiquem visíveis e passíveis de validação no Portal das Finanças.
Na prática, recomenda-se confirmar, a partir de 15 de março, se as rendas comunicadas constam no Portal para detetar atempadamente eventuais omissões/erros e corrigi-los antes da entrega da declaração de IRS. Por fim, convém manter organizada a documentação essencial (contrato registado, comprovativos de pagamento e recibos/comunicações), porque é isso que sustenta o benefício caso haja divergências ou pedidos de esclarecimento.